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38crmoal无缝管——楼市迎来“调整年”一二线城市或率先筑底放量
作者：无锡江天 来源： 日期：2019/3/11 10:19:49
据38crmoal无缝管检测员指出，经历史上最严调控，2019年房地产开局弥漫着低迷的气氛：百强房企销售增速下滑，龙头房企也未能例外。从宏观形势看，2019年经济下行压力加大，“L”型走势尚未完成探底，房地产行业面临的压力不言而喻。
在房地产行业，恒大经济研究院院长任泽平的“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的15字口诀被奉为“至理名言”，成为指导业内分析和判断房地产行业发展趋势的指南针。近期，任泽平发表了对2019年宏观经济的预测：经济有望年中触底，资本市场否极泰来。
那么，2019年房地产市场将走出一条怎样的曲线？房企的突破口又在哪里？近日发布的《2018-2019年房地产行业白皮书》(以下简称《白皮书》)预计，2019年将是楼市“调整年”，但局部窗口显现，下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。
2019年将是楼市“调整年”
据38crmoal无缝管检测员表示，在这份由保利发展战略研究院和保利投顾研究院联合发布的《白皮书》认为，2018年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立。预计2019年将是楼市“调整年”，但局部窗口显现，下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。
记者注意到，以上观点与克而瑞发布的报告保持一致。今年春节期间，三四线城市返乡置业潮爽约，并未迎来市场期盼已久的火爆销售场景，成交量不增反跌，2月份同比跌幅增大。而一些市场调整到位的核心一二线城市，楼市、地市皆有转暖的迹象。
据38crmoal无缝管检测员表示，值得注意的是，本轮周期中，全国范围内不同城市楼市“春夏秋冬”同时都存在。从70城新房价格指数可看出，以往各线城市价格变动时点基本一致，前后时间差不超过一个季度；而本轮周期先行一二线城市2015年下半年开始领涨，于2017年年中逐步走向横盘或调整，而三四线城市周期差异更为显著，城市群三四线紧随核心城市，中西部非城市群三四线周期滞后先行城市一年以上。
那么，在今年的楼市“调整年”，具备怎样素质的城市才是房地产的机遇所在？
保利发展战略研究院分析指出，城市人口、经济、产业等基本面才是支撑房地产发展的根本因素，房地产发展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地产的生命周期。
其认为，探究房地产行业两大核心驱动力是人口和城市，城市基本面决定行业生命周期，目前我国人口步入“质量红利”周期阶段，峰值时代房地产增长动能转化，未来发展机遇来源于人口结构变化。
据38crmoal无缝管检测员指出，由于农民工年龄结构显著上升，成为这一轮三四线房地产市场及消费市场大爆发的重要背景之一。同时，90后中超7000万人受过高等教育，80后中3500万高等院校毕业生，未来将有2.5亿人受过高等教育，而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。
从资金、高素质人才以及资源集聚来看，优势资源均在向核心城市聚集。据此，保利发展战略研究院提出明确提出“房地产已进入峰值时代”。实际数据已印证，即使2018年的市场运行周期承压，仍不改行业规模高位的峰值特征。
同时，随着公募Reits的开放，以及市场利率中枢的缓步下行，一线和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存，平衡发展的新时期。房地产行业将逐渐形成一个符合“租购并举”，满足人民多层次和多样化需求的新生态。
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